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Cómo obtener dinero de nuestra vivienda (II)

La costumbre española de la vivienda en propiedad puede ser la solución al problema de la desvalorización de las pensiones de jubilación y las crecientes dificultades para acceder a ellas.

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Son varias las fórmulas que tiene una persona para conseguir liquidez (es decir, dinero efectivo) a partir sus propiedades inmobiliarias o, dicho de otra manera, para convertir su vivienda habitual en una renta financiera o vitalicia. La más conocida es la hipoteca inversa, que se reguló en España hace una década y ha tenido poco éxito comercial. A día de hoy, estas opciones apenas son significativas en el mercado financiero e inmobiliario, pero todo apunta a que constituyen un sector llamado a alcanzar un enorme desarrollo.

En una hipoteca inversa, el beneficiario recibe una suma de dinero y pone su casa como garantía de devolución de ese capital, más los intereses; también se puede establecer una línea de crédito de la que se van disponiendo cantidades en función de las necesidades. Normalmente, la hipoteca tiene una duración prefijada; cuando llega el vencimiento, el cliente debe devolver el dinero del que ha ido disponiendo. Si no tiene liquidez (que es lo normal, si ha tenido necesidad de recurrir a esta fórmula crediticia) deberá vender su vivienda, lo que puede dejarle en una situación delicada y a una edad muy avanzada. En caso de fallecimiento, la propiedad del inmueble pasa a los herederos, que deberán devolver al banco las cantidades prestadas.

Para evitar esta posibilidad de encontrarse sin dinero y sin vivienda, existe la llamada hipoteca inversa vitalicia (que incluye una renta que puede ser diferida o inmediata), en la que el vencimiento se produce en el momento del fallecimiento del beneficiario, por lo que éste puede seguir disfrutando la vivienda durante toda su vida. En la práctica se trata de dos productos unidos; por una parte, un préstamo hipotecario con la garantía del inmueble; por otra, un seguro en forma de renta vitalicia. El gran inconveniente de estas fórmulas es que transfieren a los herederos las cargas de los préstamos, lo que equivale en la mayoría de las ocasiones a privarles de su herencia. Por otra parte, las entidades financieras suelen ofrecer entre un 50% y 60% del valor de tasación del inmueble, lo que unido a los intereses hace que las cantidades que se pueden obtener en renta vitalicia sean bastante reducidas.

Quizá por ello, la hipoteca inversa en sus distintas modalidades no acaba de cuajar en nuestro país a pesar de sus diez años de existencia; en 2017 se constituyeron en España apenas treinta préstamos de este tipo, mientras que en Gran Bretaña se suscribieron unas 39.000 hipotecas inversas en el mismo periodo. Estos datos parecen indicar, por una parte, que el rechazo en España se debe sobre todo a aspectos culturales (el apego a la vivienda familiar y el deseo de dotar a los herederos), y que la evolución del mercado hipotecario va a discurrir por este cauce.

La hipoteca inversa es la fórmula más conocida para convertir en liquidez el patrimonio inmobiliario, pero hay otras opciones, como las rentas vitalicias o la venta de la nuda propiedad.

En términos jurídicos se denomina vender la nuda propiedad a la posibilidad de vender la propiedad de un inmueble pero reservándonos su usufructo; en otras palabras, el vendedor percibe el importe de la operación pero puede quedarse en la vivienda hasta su fallecimiento (también podría alquilarla a un tercero). Con el dinero recibido por la venta puede suscribirse un seguro de renta vitalicia, que asegura una prestación periódica hasta el momento del fallecimiento. El inconveniente de esta fórmula, lógicamente, es que el importe de la venta es bastante inferior al valor de mercado del inmueble, ya que el comprador no podrá disponer del piso durante un largo periodo. Del mismo modo, los herederos pierden todos sus derechos.

Otra opción posible sería vender la vivienda por completo y convertir el dinero recibido en una renta vitalicia; así, el importe de la venta sería el mismo que el valor de mercado (superior a la venta de la nuda propiedad), pero en contrapartida el vendedor debería abandonar la vivienda y buscar una nueva residencia.

 

Artículo confeccionado con información del Instituto Nacional de Estadística.